您在海外投资、置业的过程中有没有过这样的困惑：当今地产市场是如何发展的？全球形势对房地产有哪些影响？我们中国买家所面临的挑战和机遇有哪些？如何掌握信息、又该如何决定自己的投资方向？今天让我们来聆听 “美国地产信托基金之父” 山姆•泽尔的机智言论，一同学习，一同探讨。

谁是山姆泽尔？

山姆泽尔（Sam Zell），美国亿万富翁，著名的房地产大亨，拥有50亿美元资本净值。山姆泽尔所拥有的Equity Residential是美国最大的公寓不动产信托基金。他的投资不仅仅涉及商业地产，还在制造业、运输业、医疗保险和通讯领域等都有涉足。他在商界有着许多惊心动魄的传奇故事。

山姆在20世纪60年代创立Equity Residential （股票代码：EQR），是美国最早的REIT之一，也是美国公寓类目最大的地产信托基金。

今天的房地产市场状况如何？

—— 市区小范围短暂过供，郊区基础面意义过供

我们现在的多户公寓供给量是1971 年以来的新高 —— 彼时多户公寓市场几乎是从零开始增长。美国去年一年大概建造了有48到50万个单元。

在像纽约这样的一些核心城市市场，你会看到供应过剩和租金下降，也许会出现小幅度的市场回调——但这些都在小范围内。在城市（土地供应有限人口增加 ）的背景下，住宅供应是无法真正过剩的。

郊区市场并非如此。我认为在接下来的12-18个月里，我们将观察到供应过剩，这将导致郊区市场多户公寓住房从基础面的角度来看不如以前那样具有吸引力。

那零售商业地产呢？

我认为最好的比喻是一把下落的刀。问题是，如果你面前有一把正在掉落的刀，你会选择让它落到地上并在它弹起来时抓住它？还是在它落地之前接住刀子？小心，风险是有可能会割伤你的手的。

答案是，美国目前有着超过这个世界上任何国家的人均零售面积...... 所以我们在一开始就面临供大于求的局面，也同时就开始面临淘汰。

只有一些非常强大的区域性购物中心，或者是非常小的零售商业，有可能运作良好，但介于这两种之间的商业，由于网购的兴起将继续遭受打击。

关于利率

利率会继续增长，但是增长速度可能比大家想象的要慢。我认为我们当前经济强劲，就业稳健，失业率低。但是，就业不足的程度比以往任何时候都要高。很多大学毕业生却在做着服务员的工作。

我认为经济比人们想象的更加脆弱，因此我认为，至少在目前这个时候经济只能承受缓慢加息。

全球风险如何？

说到风险可以看像委内瑞拉这种完全崩溃的例子，这种雪崩将产生重大的全球影响。首先他们每天的石油产量是200万桶，但经济崩溃后就可能一桶都生产不了。

到目前为止，他们已经有60万移民进了哥伦比亚。如果经济崩溃，那就将是200万人涌入邻国，这将成为哥伦比亚、厄瓜多尔和巴西的不安定因素...... 还有很多类似的因素——比如石油的价格。油价今天为70美元，六到八个月前为$30美元。我们自1973年以来的每次经济衰退都是由石油价格引导的。当油价在六到九个月内翻倍时，这意味着什么？

全球机遇又是什么？

相对而言，考虑到风险和通货膨胀以及所有其他因素以及整体需求和增长，拉丁美洲相对于世界其他地区具有一些非常有趣的特征。欧洲的话，它的稳定当然让投资人欣慰的。不过，试想一下，谁会真的大量投资一个人口正在萎缩的地区？总之，你要在有需求的地方投资。

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